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王福重:如何认识中国的房地产市场和房价

2014-12-08 18:25:02    来源: 收藏

 

房地产业本来并不特殊,政府在其中的过分作为使得房地产成了特使行业,并且政府还常常把矛盾集中于自己身上。当初决定房改的时候,就该果断退出市场,只做最小必要规模的保障房,而不是一面说要改革,一面又通过收取大量税费,土地出让金,以及容忍大量央企进入这个本来可以良好竞争的行业,容忍机关和国企为职工大量置业,政府实际上并没有退出,而长期留恋建设经适房,更是造成积重难返的局面。

十几年来,房地产市场和房价,始终是街头巷议的话题,因为房地产在宏观上关乎中国经济增长,实践证明,没有哪个行业比房地产业,更能拉动中国经济,房地产在微观上连接着民生,房子是绝大部分人一生最大的投资品,每个人都渴望拥有自己的房子。这样的房价高不高?那样看用什么标准了。如果用房价收入比,则每平方米2-3万元的价格,肯定是太高了。以北京为例,北京市职工的平均工资,同期大约是每月3000元。一个月收入3千元的普通人,如果买一套100平方米的普通住房,大约需要100年。

一、房价为什么高

有人说,中国房价有其特殊性,哪个国家的房价没有特殊性呢?但是,价格终究是经济理论可以解释的,最终还是由供求决定的。

先看需求。

需求者也就是买房者这一边。

房价高也好,低也好。都是人们买出来,不是说出来的,这种购买还是自愿的,没人逼你。是买家最后推高了房价的。房价这么高,还有人疯狂买,这说明,买房的人是真的有钱。

有钱的当然只是一部分人。从一开始,就说,改革的最终目标是实现共同富裕,但是,具体路径,是先让一部分人富裕起来,然后再带动其他人。到今天,一部分人富裕的目标已经实现,而且是超额完成了任务。

中国的收入差距,以基尼系数衡量,多个严肃学者的研究,均认为超过0.5的警戒线,接近两级分化的边缘。《财经》杂志,2007年11期的文章“灰色收入与居民收入差距”,根据官方公开资料计算,得出的结论是:2004年全国城乡居民人民币储蓄存款余额约12万亿元,人均9200元,5%的高端储户(约5000万人)占储蓄存款的 59%。最高收入1%的储户约占33%。

供给既有房地产开发商,也有政府。

房价在短期,取决于需求,在长期,也就是趋势上,取决于供给,因为在长期,竞争比较充分,如果某个行业赚钱多,会引起蜂拥进入,而赔钱了,会引起开发商退出。所以,房价在长期反应的是成本。

房子的成本包括三部分:地价,也就是开发商拿地的成本;建安费,建筑安装等等的支出;税费,政府各部门收取的税收和其他费用。

从供给角度,在正常情况下,房价就是以上三项成本,再加上开发商的利润。开发商的利润率,是波动的,一般是10%,高的时候是20%甚至更多。

如果房价长期上涨,一定是成本过高造成的。

成本的第一项是地价。

地价就是土地出让金。在住房改革前,房子都是政府盖的,土地是通过免费的划拨方式获得。改革后,开发商一律国土资源部门主持下,通过“招拍挂”,也就是招标、拍卖、挂牌方式取得土地使用开发权。拍卖的资金,也就是著名的“土地出让金”,进入地方政府的财政专户。

中国的土地,是两级所有,村的土地,是村集体所有,城镇土地,是国有的,只有国有的土地才能进行开发建房,集体土地必须先转成国有土地,才能拍卖。

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