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温州成炒房者的地狱 炒房如印钞神话幻灭

2014-11-24 14:03:34    来源: 收藏

温州似乎总会成为中国楼市和金融的“问题样本”,从到处托高楼价的炒房团,到缩水、暴跌、腰斩、崩盘等负面传闻层出不穷。2011年下半年发生的局部金融危机重创了温州经济,民间借贷危机四起。再加上限购、限贷政策这剂猛药,令大量民间资本“钱生钱”的链条被扯断,那些在高峰期进入楼市的民间资本深陷债务泥潭不能自拔,温州房地产市场由此一蹶不振。自2011年到今年9月,温州楼价已经连续下跌了36个月,是全国楼价下跌周期最长的一个城市,特别是从2012年下半年至2013年上半年,在其他主要城市房价普遍转跌为升涨声一片之时,温州依然“跌跌不休”,几乎成为全国楼市中的“孤本”。

在今年9月前的连续12周,当地竟没有一个新项目敢开盘上市。严峻的市场环境导致温州在2013年8月就成为全国首个进行限购政策微调的城市,直到今年7月28日,宣布全面取消限购。我们是在温州楼市全面松绑限购后的一个多月到当地进行采访的,探究当初到底是什么造就了这个“神奇的市场”?而后又是什么令其从高处跌落陷入长期低迷?

楼市、实业、金融纠结太深

我们乘动车到达温州火车站是晚上九时多,从火车站到鹿城区的旅馆,沿途看到的大多是黑乎乎一片没什么人居住的高楼,即便到了市中心,周边的建筑和道路鲜有大城市的气派,整体观感也就是一个中小城市的规模,跟印象中的“富得流油”之地很有点距离。

温州市市长陈金彪曾这样概括被限购时代的温州楼市特点:“温州的房地产与实体经济、金融行业的联系特别紧密,突出表现为‘三个高’:一是银行业信贷中房地产融资占比高达26%,高出全国平均水平8个百分点;二是房地产抵押贷款比重高达58%,高出全国平均水平29个百分点;三是温州实体企业涉及房地产的比重高,在1806亿元的房地产融资中,温州实体企业参与房地产开发和投资的贷款比重达66%。”由此可见,当房价出现持续大幅下滑时,对温州的房地产市场、实体经济、金融系统都造成了巨大的冲击。

其实,拥有916万人口的温州楼市的购买潜能还是很大的,温州的中小微企业有32万家之多,典型的藏富于民。温州土豪多,家底厚,底气足,但现在就是没有信心去买房了,大量的现金存进了银行。戴德梁行高级董事、大中华区综合住宅服务主管蒋尚礼在接受记者采访时指出,温州楼市与其他一二线城市最大的不同是,其他城市可以吸引外来人口置业消化库存,但温州的楼市特别之处是一直都是本地人消化为主,鲜有外地买家进入。

放松限购后的温州楼市到底有没有如政府和业界期待的那样出现回暖呢?温州泰和房产联合机构总裁林育告诉记者,限购松绑最大的作用体现在让购房者信心提升,但市场是否已见底则还需观望。

这个楼盘,里面住的大妈分分钟身家上亿

这个楼盘,令全国深信“温州楼价已腰斩”

鹿城广场

见证温州楼市盛宴落幕

鹿城广场,温州最贵的标志性豪宅,坐落在主城区鹿城区的核心位置,北朝开阔的瓯江几栋外立面非常时尚的高层住宅一字排开,几乎每个温州人都知道关于它的故事——在2011年楼市最火爆的时候,开盘均价4万元/平左右,但在炒房客的疯狂转手里一度被叫到每平方米八万到十万元,如今,它的二手市场挂牌价是4万元/平,仍鲜有成交。全国媒体关于“温州楼价已腰斩”的报道,多半就是从鹿城广场的这个价格轨迹上流传出来的。鹿城广场是温州楼市从神话到幻灭的最具有典型代表性的楼盘。

我们在温州的第一天采访,就是从鹿城广场开始的。的士司机把我们送到一个貌似五星级酒店的大堂门前,说“到了”。走进这个大理石地板铮亮、摆着巨型欧式沙发的豪华大堂,正疑惑是不是弄错了地方,向前台服务生一打听,才知道这里就是住宅大堂,而且销售中心早已撤了,因为所有单位都卖完了。记者扮访客等人在大堂溜达,只见不少老人或者保姆带着孩子在玩耍,其中一张沙发上坐着一位衣着挺讲究的五十开外的大婶,手里拿一长串粒粒晶莹的红玛瑙珠子在默默把玩,神情有点寂寞。

记者过去跟她攀谈,大婶似乎找到了聊天的对象,滔滔不绝地说:“我现在住的是一层两套打通的望江单位,景观是最好的,有1000平方米,光管理费每月就差不多1万元。当时这个楼盘的开盘价只是4万多元/m2,但我们没抢到一手房,这两套单位是别人转手出来的,我们买下时的单价要7万多元/m2。可是现在这里二手才4万多元/m2。原以为买到这个房子是能炒房赚钱的,没想到现在亏了这么多,那干脆就自己住吧,享受一下。”

如果说鹿城广场是温州楼市的一个缩影,那么这位住在7千万豪宅里的大婶,则是数以百万计的温州炒房族的代表,他们被突然而至的楼市冰冻期套牢了大量的资金,每人都手持多套房产,甚至还要同时供着几套房产的贷款,但是他们中的绝大多数人面对负资产的心态之淡定,倒是记者所始料不及的。

“非常”时期的买房故事

温州楼市真的如外界传闻的那样出现崩盘、楼价腰斩了吗?我们确实不能以某个楼盘当年被炒房族托高的巅峰楼价,对比现在的二手价,从而判定楼价已经狂泻。从官方数据可以还原比较真实的温州楼价: 2011年最高位时大约是3.4万元/平,现在则是2万元/平,总体跌幅约三四成。

曾经,疯狂炒房暴富

炒房团“全军覆没”?多数只是“白干了几年”

任何一个投机牛市,都有一群“神人”作为热钱符号。代表中国楼市前几年疯狂岁月的符号,无疑是“温州炒房团”。

黄金岁月 炒房如印钞票

“温州炒房团”最早始于2001年,当时《温州晚报》牵头组团到楼盘现场看房购房,这种把商务考察与旅游观光两者合一的异地营销方式,算是第一个“吃螃蟹”,市场反响热烈。2001年8月,首个150人的购房团抵沪购房,仅两天时间,就有48人签约下单,首个购房团成交总额5000多万元。当时有一个说法,上海世茂滨江60%的房子被温州人买走了。

记者采访了当时的炒房团组织者曹先生,他现在已成功转型任职某大房企的销售总监。回忆起那段“赚钱易过借火”的岁月,还忍不住嘚瑟:“我们组织数百人包机去炒楼,收入包括四大块:一是人均收五六百元的报团费;二是楼盘给我们的销售代理费;三是成交佣金;四是客户一开心赏赐的丰厚红包。”温州炒房团的“路线图”向北跨越长江,向西溯长江而上,向南奔赴海滨城市……炒房团成员也从企业老板,逐渐壮大到一般的工薪族。占据温州40%市场份额的本土房企中梁地产集团常务副总陈永峰对记者感慨地说:“2010年我们开发的香堤半岛开盘卖25500元/平,后来升到38500元/平,再被炒房团炒到6万、8万甚至10万元。认个筹转下手就能赚几万元。”

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